物業(yè)稅開征背后:新一輪房地產(chǎn)調(diào)控博弈

   已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”3年的北京，暫無開征物業(yè)稅的計(jì)劃。 

“目前開征物業(yè)稅仍然是個(gè)難題，但把物業(yè)稅‘開征’的消息看做一場新房地產(chǎn)調(diào)控的博弈，也未嘗不可。”多年跟蹤物業(yè)稅的我愛我家副總裁胡景暉表示。 

開征難題 

“地方愿意開征物業(yè)稅。”一位接近北京市地稅局的人士表示，早在2007年北京市就建議物業(yè)稅試點(diǎn)由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)?ldquo;實(shí)轉(zhuǎn)”。 

2008年的北京市“兩會(huì)”上，時(shí)任北京市地稅局局長王紀(jì)平表示，數(shù)個(gè)試點(diǎn)城市曾“上書”國家稅務(wù)總局，申請將物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)?ldquo;實(shí)轉(zhuǎn)”。 

當(dāng)時(shí)，上海提出了對全部類型房屋都開征物業(yè)稅的建議方案，而北京則建議僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅。 

王紀(jì)平當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)，僅對統(tǒng)計(jì)在數(shù)的一些重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，就可每年為北京市增收上百億的稅收。 

今年1-4月份，北京市財(cái)政收入同比去年下降了6.7%，房地產(chǎn)市場低迷也導(dǎo)致了城市土地出讓金收入減少，在此情況下，地方政府要求開征物業(yè)稅的意愿增強(qiáng)。 

不過，物業(yè)稅真正開征，當(dāng)前仍面臨眾多難以解決的問題。 

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅，是對不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因此，開征物業(yè)稅必先要取消掉房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和土地出讓金。這就意味著，開征物業(yè)稅地方政府就要停收土地出讓金和一切房地產(chǎn)稅費(fèi)，改為每年征收物業(yè)稅。
 
目前北京市已有房屋就有300多萬套，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅，意味著新開發(fā)的房屋全部沒有土地成本。
 
土地成本約占房屋開發(fā)成本的1/3左右，去掉土地成本的房屋售價(jià)會(huì)低到對市場形成猛烈沖擊。例如，日前北京市拍出的廣渠路10號(hào)地塊，露面地價(jià)就有14000元，而開征物業(yè)稅后，這個(gè)地區(qū)的新房房價(jià)可能只有7000-8000元/平方米。 

新舊物業(yè)如何劃分？舊物業(yè)是否可以不征物業(yè)稅？這個(gè)是物業(yè)稅開征面臨的第一個(gè)問題。除此以外，開征物業(yè)稅需要改革房地產(chǎn)開發(fā)制度，去掉土地出讓等環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這對地方財(cái)政來說，也是個(gè)不小的阻力。 

“現(xiàn)在地方財(cái)政都是把未來幾年的錢花掉，開征物業(yè)稅后要把今天的錢分若干年花掉，一反一正，地方財(cái)政增加的壓力不容小覷，”胡景暉說。 

另外，物業(yè)稅開征后將按房屋價(jià)格每年征收，則如何評估房屋價(jià)格又是另外一個(gè)問題。 

當(dāng)時(shí)北京市物業(yè)稅試點(diǎn)調(diào)研時(shí)，就面臨面對巨大的物業(yè)規(guī)模如何評估的問題。當(dāng)時(shí)中介行業(yè)給出的建議時(shí)，依照地區(qū)最低過戶價(jià)來計(jì)算房屋價(jià)格，并征收物業(yè)稅。如果是這樣，雖然可以解決評估的難題，但是卻明顯存在讓物業(yè)持有者逃稅漏稅的嫌疑。 

“另外，對家庭第一套房屋是否豁免也是爭論的問題。”胡景暉說，對廣大只有一套住房的居民開征物業(yè)稅阻力比較大，物業(yè)稅如何豁免也是開征的難題之一。 

心理博弈？ 

如果僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，胡景暉認(rèn)為可能性也不大。因?yàn)獒槍ι虡I(yè)開征物業(yè)稅，是調(diào)控投資的行為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)空置率很高，問題比住宅更嚴(yán)重。在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)打壓商業(yè)地產(chǎn)的政策不太可能。 

既然當(dāng)前出臺(tái)物業(yè)稅不太現(xiàn)實(shí)，那么為何開征物業(yè)稅的消息被放大、熱炒？ 

中國稅網(wǎng)一位專家表示，開征物業(yè)稅是稅務(wù)總局一直在研究、制定的問題。今年國務(wù)院提出研究物業(yè)稅的說法，也僅是舊事重提，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅開征，還是個(gè)未知數(shù)。
 
“值得注意的是，這次物業(yè)稅消息的傳播，恰好是交易量逆轉(zhuǎn)的時(shí)候。”胡景暉說。 

以北京為例，1-3月份新房和二手房交易量都出現(xiàn)了數(shù)倍的上漲，交易量甚至達(dá)到了2007年的水平。但是從4月份開始，房屋交易量開始萎縮。 

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份全國主要城市房屋交易數(shù)量較4月份下降了二成左右。4月份北京二手房交易數(shù)據(jù)就下降了30%。 

房價(jià)上升是房屋交易量下降的直接原因。5月份，北京新開盤的平均價(jià)格比4月份上漲了10%左右。二手房平均交易價(jià)格甚至達(dá)到了2008年房價(jià)最高水平。 

在“不再出新調(diào)控措施”的宏觀調(diào)控語境下，資金鏈有所緩解的開發(fā)商們，也不再甘心只做平價(jià)生意。 

陽光100置業(yè)常務(wù)副總裁范小沖說，目前，逐漸形成市場供應(yīng)的房屋多是2007年時(shí)高價(jià)獲得的土地，因此價(jià)格上漲的壓力更大。而在房地產(chǎn)市場沒有穩(wěn)定的時(shí)候，房價(jià)上漲而使交易量萎縮，顯然是政府不希望看到的。 

這個(gè)“物業(yè)稅開征”的消息顯然刺痛了開發(fā)商的神經(jīng)。 

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富早前建議，國內(nèi)開征物業(yè)稅可以采取與國外不同的辦法。例如，對自住型的住房實(shí)行豁免或者減征，而對投資性購房就要征收。國內(nèi)房屋數(shù)量增加很快，越早出臺(tái)越好。 

一位大型開發(fā)商總經(jīng)理指，如果真的開征物業(yè)稅，首先就是使得一些以投資為主的購房人群降低了購房欲望。 

“物業(yè)稅目前是政府手里的達(dá)摩克利斯之劍，它可以不征，也可以擇機(jī)試點(diǎn)開征，但是開發(fā)商必須得掂量掂量。”胡景暉說。