樓市“降價跑量”是否符合契約理念

        【新聞背景】10月22日，上海嘉定“龍湖酈城”售樓處集聚眾多老業(yè)主，砸損樓盤售樓處招牌；10月23日，中海御景熙岸售樓處，眾多老業(yè)主也紛紛聚集表示抗議，售樓處內(nèi)部一片狼藉。而綠地嘉定秋霞坊等樓盤也出現(xiàn)了業(yè)主糾紛。部分業(yè)主稱由于降價，房子還沒入住已經(jīng)損失了數(shù)十萬，接近總房價的三分之一。部分業(yè)主還聲稱房產(chǎn)商的降價行為系“價格欺詐”。

　　據(jù)了解，隨著政策調(diào)控的效力逐步效力，愈來愈多的開發(fā)商開始選擇大幅打折促銷。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構(gòu)密談?wù)w出售項目，價格為目前市場售價的七成左右。如此超預(yù)期的快速降價已經(jīng)引發(fā)退房糾紛的普遍出現(xiàn)。

　　隨著樓市調(diào)控的日益深入，開發(fā)商對后市預(yù)期普遍悲觀，這才促使房企寧可頂著老業(yè)主的巨大壓力也要選擇降價跑量。上海證券報報道，除上海外，北京、深圳、廣州等重點城市降價促銷樓盤近期也開始增多。中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%。主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中成都降價幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。

　　買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，按照約定的價格履行完成。不料，因為房價走勢預(yù)期因樓市調(diào)控效果之逐步顯現(xiàn)發(fā)生了變化，部分開發(fā)商為使樓盤盡快銷售，便有了諸如折扣、降價等動作。于是，一樣的樓盤，只因售期的稍許不同，卻出現(xiàn)了價格上的明顯差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買到了“便宜貨”，便向房產(chǎn)商提出了各種各樣的補償要求。有的開發(fā)商迫于壓力，也便想著法子安慰這些“買漲不買跌”的老業(yè)主，送裝修、送家具，或者干脆返還一部分價款，有的還拿旅游來補償。

　　業(yè)主購買房產(chǎn)之后，出現(xiàn)房價大縮水，受到財產(chǎn)上的損失，要求房產(chǎn)商補償，對這些擁有房屋這樣價值較大的不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人來說，心情是可以理解的，但法律講究的不是心情，而是規(guī)則。

　　作為出賣人的房產(chǎn)商與作為買受人的業(yè)主簽訂了房屋買賣合同之后，即形成了房屋買賣法律關(guān)系。在此法律關(guān)系中，雙方的權(quán)利義務(wù)主要由買賣合同也就是購房合同的有效條款進行約束。易言之，只要該買賣合同合法有效，對雙方當(dāng)事人即產(chǎn)生約束力。我國《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同”?？梢?，我國現(xiàn)行合同法對包括房屋買賣合同在內(nèi)的合同的法律約束力有明確規(guī)定，任何締約當(dāng)事人都應(yīng)遵守法律、尊重合同。

　　另一方面，當(dāng)雙方當(dāng)事人就房屋買賣合同如約履行完畢之后，即意味著買賣合同結(jié)束，誠如我國《合同法》第91條規(guī)定，債務(wù)已經(jīng)按照約定履行可以導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)終止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當(dāng)事人就不再繼續(xù)受合同約束，從交易的角度看，可以說“交易已經(jīng)完成”。除非出現(xiàn)合同無效等效力瑕疵情形，當(dāng)事人可以主張合同受損利益之補救。

　　在房屋買賣合同中，如果開發(fā)商和業(yè)主對購房合同已經(jīng)履行完畢，那么，按照合同法的規(guī)定以及合同法原理，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)宣告結(jié)束。當(dāng)房屋價值出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致購房者的利益受損失時，只能認(rèn)為這是對自己交易行為承擔(dān)的一種風(fēng)險代價，而不能將該風(fēng)險的承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)商或其他任何人。實踐中，有購房者面臨房價“縮水”，就向房產(chǎn)商提出退房、贈送裝修、贈送車位、減免物業(yè)費等要求，希望得到補償，這是一種轉(zhuǎn)移自己交易風(fēng)險的做法，于法無據(jù)。

　　當(dāng)然，如果當(dāng)初的房屋買賣合同中存在一些特別約定，比如當(dāng)出售的房屋出現(xiàn)價格下跌導(dǎo)致買受人遭受財產(chǎn)利益損失時可給予相應(yīng)的補償，那么，這屬于房產(chǎn)商的承諾，現(xiàn)行法律也并不干預(yù)，當(dāng)事人也理應(yīng)遵守該特別約款。只是，如果不存在類似補救性約定，那么，無論房價怎么變動，無論業(yè)主面臨的風(fēng)險有多高、遭遇的損失有多大，都沒有權(quán)利要求房產(chǎn)商承擔(dān)這些風(fēng)險。

　　順便指出，房價在售后出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，并不適用情勢變更原則。情勢變更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關(guān)系存續(xù)期間，交易條件因為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀因素發(fā)生了變化，導(dǎo)致交易違背公平原則，繼續(xù)履行會使一方受到損失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲裁機構(gòu)變更或解除合同。但是，當(dāng)合同履行完畢后再發(fā)生情勢變更，該原則并無適用余地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)情勢變更帶來的交易風(fēng)險。

　　市場經(jīng)濟條件下，交易主體必須遵循法律規(guī)則，而法律規(guī)則又恰恰是市場交易規(guī)則的體現(xiàn)和總結(jié)，在此意義上，市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。市場經(jīng)濟中的一個重要理念就是契約理念，什么意思呢？就是參與市場交易的人應(yīng)恪守交易契約。契約是什么呢？其實就是在雙方合意的基礎(chǔ)上達成的交易協(xié)議。契約特別注重“合意”，當(dāng)交易條款在雙方意思表示真實一致的前提下確定或者認(rèn)可下來的時候，必須堅信并恪守一條現(xiàn)代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守”或者說“約定不得違反”。違反是要付出代價的，誰違反，誰負代價。

　　這也同時涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個理念，那就是誠信理念。參與市場交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會的本質(zhì)要求，也是現(xiàn)代法治強力提倡和要求的。我國《合同法》第6條也明確規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則”。

　　所以，房屋交易中，當(dāng)房屋合同已經(jīng)履行完畢，如果當(dāng)事人提出一些與合同履行本身的問題無關(guān)的要求，其實違背了市場交易的這些起碼規(guī)則或者最底線的要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據(jù)變化了的情況反過來要求補償，那么，不僅是房產(chǎn)領(lǐng)域，任何領(lǐng)域的交易，包括股票等證券交易市場以及其他交易市場是不是也要推行如此“反悔”規(guī)則呢？顯然，如果開了不好的頭，交易秩序就會混亂不堪，整個市場秩序也就崩潰了。

　　盡管說，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無權(quán)就單純的房價下跌要求房產(chǎn)商進行這樣那樣的補償，但畢竟在房產(chǎn)交易市場中出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象，形成了一個“問題”，那么，既然有了這樣類現(xiàn)象或問題，我們也不得不去面對。

　　一是加強契約意識（理念）、注重條款約定?？梢哉f，現(xiàn)代市場交易無不是在契約或者合同的約束下進行的，“約定不能違反”這一著名的交易論斷，對任何參與市場交易的人來說，都具有深刻的指導(dǎo)意義。就房產(chǎn)交易來說，為了防止出現(xiàn)類似“退房”、“補償”等交易后患的出現(xiàn)，房產(chǎn)商和買受方不妨在商品房買賣合同的條款上進一步修訂和完善，對一些可能出現(xiàn)的情況作出盡量詳細的約定。

　　這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場，即約定出現(xiàn)價格波動下的“補償”等類似條款；二是房產(chǎn)商立場，即約定價格波動時“不予補償”。在前一種情況下，因為“約定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類似房價下跌的風(fēng)險時，要求業(yè)主也便有了“依據(jù)”。但在后一種情況下，即便沒有特別約定，房產(chǎn)商也沒有補償?shù)牧x務(wù)，因為合同履行中的一個基本規(guī)則就是“有約定按約定沒約定按法定”，既然沒約定，那只能按法定規(guī)則，但問題是，我國現(xiàn)行法律中沒有任何規(guī)范賦予房產(chǎn)商的價值補償義務(wù)。

　　當(dāng)然，交易的進行必須建立在雙方意思表示一致的基礎(chǔ)上的，只要沒有國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，任何約定都是雙方意思真實一致的產(chǎn)物。只有業(yè)主一方的要求，沒有房產(chǎn)商一方的同意，也不大可能達成諸如“保值條款”的約定。因為，從交易利益分配的角度講，作為出賣人的房產(chǎn)商，它是以營利為目的的，追求利益最大化是其進入交易市場與交易機制的終極目標(biāo)；作為買受人的業(yè)主，不論是以投資投機為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問題。可以說，任何交易的達成，無不是博弈的結(jié)果。當(dāng)然，至于在主合同中約定還是事后達成補償協(xié)議，均無不可。實踐中，有房產(chǎn)商為了達到促銷目的，便約定了相應(yīng)的補償條款，如可獲贈價值若干的“精裝修”或“教育代金券”；若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開發(fā)商代付若干裝修費，即“品質(zhì)全面升級計劃”。也有房產(chǎn)商在事后承諾向老業(yè)主贈送精裝修或直接補償若干萬元。

　　但是，從法的教育功能角度觀察，約定不補償要比約定補償效果好。因為，一旦約定補償，那么，會帶來很多問題，比如什么情況下補償、補償多少、怎么補償、補償?shù)氖芤鎸ο笤趺创_定或者以什么期限確定，等等，因為這是一個技術(shù)性條款，操作不好，容易帶來更多的問題，交易秩序可能會受到更大的傷害；其次，諸如“保值條款”或者“補償條款”的存在，容易產(chǎn)生對房屋價格的不利影響，房產(chǎn)商既然可以約定房價下跌時的補償義務(wù)，那么，同樣也會可能約定房價上揚時的反補償權(quán)利。如此，國家調(diào)控的成本會加大，并且容易形成壟斷協(xié)議或價格同盟，帶來壟斷行為，最終受害的依然是不動產(chǎn)消費者。尤其是在我國市場經(jīng)濟體制尚未完善的實際情況下，房地產(chǎn)市場并不成熟，多一事不如少一事。因此，從市場經(jīng)濟發(fā)展的實際出發(fā)，結(jié)合目前民眾法律意識和法治觀念的發(fā)育程度和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補償”的條款，對當(dāng)事人的約束力或許效果更好。

　　二是政策、法律的介入應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。面對房產(chǎn)交易市場上出現(xiàn)的新現(xiàn)象，就目前發(fā)展的態(tài)勢來看，政策和法律不便盡早介入。一是因為，現(xiàn)有的法律政策完全可以調(diào)整這些法律關(guān)系?，F(xiàn)行《合同法》以及房產(chǎn)交易方面的法規(guī)、司法解釋，對房屋買賣合同的解除制度、撤銷制度和無效制度，都有比較完善的規(guī)定，這些解除規(guī)則、撤銷規(guī)則和無效規(guī)則基本上針對房屋標(biāo)的本身的質(zhì)量、買賣行為的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規(guī)定，至于房屋買賣合同履行完畢之后，因房屋價格波動或者其他因素導(dǎo)致的交易風(fēng)險，并非合同法律調(diào)整的范疇，無需節(jié)外生枝，完善相關(guān)法律或者出臺應(yīng)急政策。另一方面，政策介入的發(fā)生條件往往是當(dāng)情況緊急或者需要調(diào)整的社會關(guān)系出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大變動之時。就部分業(yè)主向房產(chǎn)商提出的這些補償要求，尚未發(fā)展到非要政府出面干預(yù)的程度，并且此時政府出臺政策進行干預(yù)，并不一定能夠平衡雙方當(dāng)事人的利益，政策的出臺需要條件，也需要對政策效果的一個科學(xué)評估與預(yù)測。從這兩個方面看，政策法律的介入需要謹(jǐn)慎。

　　不過，如果事態(tài)進一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產(chǎn)市場秩序產(chǎn)生了不良發(fā)展勢頭，政府可以出臺臨時性政策，及時化解這類糾紛，但也要從利益平衡的角度設(shè)計政策。不過，最根本的還是需要對購房者進行風(fēng)險教育，強化契約意識、誠信意識和風(fēng)險意識，消除炒作動機，畢竟買房也是一種投資，“房市有風(fēng)險，買房要謹(jǐn)慎”。在業(yè)主無法左右房產(chǎn)市場的大環(huán)境、只能奴役般接受房市擺布之時，不妨多一些規(guī)則意識，并在此基礎(chǔ)上加強自保意識，防止交易環(huán)境大起大落導(dǎo)致交易結(jié)果參差不齊之后的種種無味責(zé)怪。